쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman & Wakefield, NYSE: CWK)의 ‘하노이 마켓비트 2026년 2분기 부동산 시장 개요 보고서’에 따르면, 올 상반기 하노이 주택시장은 지속적으로 균형 조정 과정을 이어갔다.
아파트 부문은 여전히 하노이 주택 시장의 주요 동력으로 기능했으나, 공급과 수요 모두 둔화되는 모습을 보였다. 이는 시장에 나와 있는 상품과 실제 구매자의 주거 수요 간의 격차가 확대되고 있음을 시사한다. 신규 공급은 주로 고급 및 럭셔리 부문에 집중됐으며, 저렴한 주택 공급은 거의 전무해 전체 가격 상승과 시민들의 주거 부담을 더욱 가중시켰다.
레 호앙 란 누 응옥 쿠시먼앤드웨이크필드 베트남 전략 컨설팅 본부장(수석 이사)은 인민일보와의 인터뷰에서 “하노이 주택 시장은 보다 선별적인 발전 단계에 진입하고 있다”며 “개발업체와 구매자 모두 상품의 품질, 법적 투명성, 지속 가능한 장기 가치 창출 능력에 더 큰 비중을 두고 있다”고 밝혔다.
응옥 본부장은 “하노이가 다핵 도시 개발 모델을 추진하고 교통 인프라, 특히 도시철도망을 강화함에 따라 향후 주택 공급의 주요 성장 동력은 교외 지역이 될 것으로 예상된다”고 말했다. 이러한 변화는 보다 지속 가능한 시장 구조 형성에 기여할 전망이지만, 신규 공급이 여전히 고급 및 럭셔리 상품에 집중됨에 따라 특히 아파트 부문에서의 주거 부담 문제는 여전히 주요 과제로 남아 있다.
통계에 따르면, 올해 2분기 하노이 아파트 시장은 공급 감소와 상품 구성 재편을 통해 보다 선별적인 발전 단계에 진입했다. 올해 상반기 신규 분양 공급은 약 1만1,000세대에 달했으며, 이 중 약 4,700세대가 2분기에 기록돼 개발업체들이 보다 신중한 접근을 하고 있음을 보여준다. 신규 공급은 도심 외곽 지역에 집중됐으며, 전체의 44%가 중심부 인근, 48%가 교외 지역, 나머지는 서부 지역에 위치했다.
이러한 추세는 도심 내 토지 부족, 개발 비용 상승, 9개 성장 거점을 중심으로 한 다핵 도시계획 모델 전환 등으로 인해 외곽 지역으로의 이동이 가속화되고 있음을 반영한다. 부문별로는 시장 불균형이 지속돼, 럭셔리 부문이 신규 공급의 52% 이상을 차지한 반면, 저렴한 주택 부문은 거의 전무해 실제 주거 수요를 충족하지 못하고 있다. 신규 분양 프로젝트는 주로 법적 절차가 완료된 신뢰할 수 있는 개발업체가 다양한 편의시설과 매력적인 분양 정책을 갖추어 선보인 것으로, 개발 기준이 높아지고 시장의 선별적 단계가 강화되고 있음을 보여준다.
공급과 마찬가지로 시장 수요 역시 보다 선별적인 발전 추세를 보였다. 2026년 상반기 하노이 아파트 시장의 거래량은 약 9,700세대였으며, 이 중 2분기에만 약 4,600세대가 판매됐다. 거래 감소는 공급 구조의 영향이 컸으며, 고급 및 럭셔리 부문이 약 72%를 차지해 공급과 수요의 불일치를 더욱 심화시켰다.
동시에 투자자 심리는 고금리와 하노이의 9개 도시 중심 및 9개 성장 거점 기반의 새로운 도시계획 시행 등으로 인해 더욱 신중해지면서 의사결정이 지연되는 경향을 보였다. 이는 시장이 상품과 자금 흐름 모두에서 선별적 국면에 진입했음을 보여주며, 수요는 점차 전략적 입지, 명확한 법적 지위, 장기 성장 가능성이 있는 프로젝트에 집중되고 있다.
올해 2분기 아파트 평균 분양가는 평방미터당 약 4,659달러로, 전분기 대비 19%, 전년 동기 대비 36% 상승했다. 이러한 가격 상승은 신규 공급의 72% 이상이 고급 및 럭셔리 부문에 집중된 데 따른 것이다. 반면, 저렴한 아파트 부문은 여전히 시장에서 찾아보기 어려워 대중 고객층에 적합한 상품이 부족하고, 이로 인해 주거 부담이 지속적으로 높게 유지되고 있다.
아파트 공급 전망과 관련해, 중장기적으로 시장은 보다 지속 가능한 방향으로 조정될 것으로 예상된다. 투기 수요는 줄고, 실제 주거 수요를 충족하는 상품 비중이 늘어날 전망이다. 100년 비전의 하노이 도시종합계획에 따라 인구 분산과 9개 도시 중심 및 9개 성장 거점 개발이 추진되면서, 주택 공급은 교외 지역에서 확대될 것으로 보인다. 이에 따라 향후 아파트 공급은 교외 지역이 주도할 것으로 예상된다.
아파트 가격과 관련해, 단기적으로는 저렴한 아파트 부족과 신규 공급의 고급·럭셔리 집중으로 인해 분양가 상승세가 이어질 전망이다. 장기적으로는 가격 양극화가 예상되며, 도심(CBD)은 토지 부족으로 가격 상승이 지속되는 반면, 교외 지역은 풍부한 공급으로 보다 합리적인 가격 수준을 유지할 것으로 보인다.
