레 티 호앙 타인 법무부 민사경제법국 부국장에 따르면, 주택법 개정안은 또한 주택 유형의 다양화, 임대주택 및 저렴한 상업용 주택 개발 장려, 주택 소유권·거래·금융 정책에 관한 규정 개선을 목표로 하고 있다.
타인 부국장은 “이러한 정책들은 기업, 프로젝트 개발자, 신용기관, 컨설팅·공증·중개 기관, 건설·자재·부동산 분야의 가계 사업자들의 투자 및 영업 활동에 직접적인 영향을 미친다”고 강조했다.
아파트 내 전기차 주차장·충전·배터리 교환구역 설치 의무화
법무부 민사경제법국 부국장에 따르면, 아파트와 관련해 법안은 이주, 보상 및 지원에 관한 규정을 2단계 지방 행정 모델과 행정구역 조정에 맞게 개정·보완하고, 프로젝트 내 상업 운영 구역에 대한 인센티브 메커니즘을 명확히 해 시행의 법적 근거를 마련했다. 아파트 재건축·개보수 사업이 건설계획 기술규정과 다를 경우, 성 인민위원회가 경제·기술 지표, 토지 이용 기능 및 토지 이용 지표 조정을 결정할 수 있도록 허용한다.
또한, 아파트 내 전기차 주차·충전·배터리 교환 구역은 건설 규정에 따라 설치해야 하며, 아파트 내 자동차 주차 공간의 소유권 및 사용권 결정에 관한 규정도 명확히 하고 있다.
응우옌 떤 호앙 하이 호찌민시 법대 민법학과 강사에 따르면, 2023년 주택법과 비교해 주택법 개정안은 개발업자의 주차장에 대한 권리를 ‘관리권’에서 ‘소유권’(점유, 사용, 처분 포함)으로 전환했다. 이는 2014년 및 2023년 주택법과 비교해 개발업자의 주차장 권리 행사에 대한 문제를 다루고 있다. 그러나 법안 전체적으로 볼 때 여전히 실무 적용에 어려움을 줄 수 있는 불일치가 존재한다.
법안은 자동차 주차 공간이 매입 또는 임대되지 않을 경우, 해당 공간이 기준 내외 여부와 관계없이 주택 건설 투자 프로젝트 개발업자에게 귀속된다고 규정한다. 그러나 표준 주차 공간은 우선 아파트 소유자에게 배정되어야 하며, ‘기준 외 공간’만 개발업자가 수요에 따라 소유 및 상업적으로 운영할 수 있다고 명시하고 있다.
이로 인해 거주자가 표준 공간을 매입 또는 임대하지 않을 경우 해당 공간이 개발업자의 소유가 되는지, 개발업자가 이 공간에 대해 소유권을 행사할 수 있는지, 또는 수요에 따라 상업적으로 운영할 수 있는지에 대한 해석상의 혼란이 발생할 수 있다.
아파트 유지관리 기금 인도 강제 집행 메커니즘과 관련해 호앙 하이 강사는 현행 법안이 개발업자가 유지관리 기금을 인도하지 않을 경우, 아파트 관리위원회가 ‘서면으로 면 인민위원회에 개발업자에게 유지관리 기금 인도를 요구해 달라고 요청’하도록만 규정하고 있으며, 정부가 세부 지침을 마련하도록 하고 있다고 설명했다.
즉, 법안상 유지관리 기금 인도 집행은 일반 행정 절차에 그치고 계좌 동결, 개발업자 동의 없는 자금 이체, 자산 압류 등 구체적 집행 조치는 마련되어 있지 않다.
반면, 2023년 주택법 및 2024년 7월 24일자 시행령 제95/2024/ND-CP호는 단계별 집행 메커니즘을 마련해 유지관리 기금 인도를 지연하는 개발업자에 대해 실질적 효과를 거두고 있다.
법안이 유지관리 기금 인도 집행에 관한 규정을 대부분 삭제하고 정부에 위임하는 것은 부적절하며, 자산 집행 조치는 법률 차원에서 근거를 가져야 하므로 하위 법령에만 위임해서는 안 된다. 이에 따라 호앙 하이 강사는 제129조에 2023년 주택법의 규정을 유지·보완하는 집행 원칙을 추가할 것을 제안했다.
주택 거래 안전성 확보
개정안은 기본적으로 2023년 주택법 제164조의 공증 관련 규정을 유지하고 있다. 즉, 매매, 임대차, 증여, 교환, 출자, 담보 등 주택 거래는 공증 또는 인증이 필요하다.
공증 또는 인증이 필요 없는 거래는 단체가 제공하는 국가유공자주택, 애정주택, 대단결주택(취약계층 지원 주택)의 증여, 공공주택의 매매·임대차, 한쪽이 단체인 경우의 사회주택, 군인·공안용 주택, 이주대책용주택의 매매·임대차, 한쪽이 단체인 경우의 주택 출자, 임대·대여·거주·관리 위임 등이다. 다만, 당사자들이 필요하다고 판단하면 공증을 요청할 수 있다.
호찌민시 공증인협회는 공증 의무화 폐지가 시간 및 직접 비용 절감, 국가기관이 이미 확인한 사항의 반복 확인 방지, 전자계약 체결 촉진, 당사자 선택의 자유 존중 등 명확한 이점을 가져올 수 있다고 밝혔다.
그러나 이러한 이점은 거래 체인이 여전히 검증, 이행, 등록을 보장할 때만 실현될 수 있다. 서명된 문서가 검증되지 않거나, 신속히 업데이트되지 않거나, 이후 추가 확인이 여러 번 필요하다면 초기 단계에서 절감된 비용이 결국 검증, 문서 수정, 분쟁 해결 비용으로 전가될 수 있다.
따라서 평가 기준은 ‘공증 필요 여부’가 아니라 계약 체결, 대금 지급, 인도, 증서 발급, 2차 거래, 변경 등록 등 거래 전 과정에서의 총비용과 확실성 수준이어야 한다. 기존 규정 유지는 안정성을 제공하지만 규제 환경은 변화했다.
법안은 현재 기업, 협동조합, 협동조합 연합, 외국인 투자 경제조직의 정책주택 개발 참여를 확대·명확히 하고 전자계약 및 데이터 시스템을 촉진하며, 주택법과 부동산거래법의 적용 범위를 재정의하고 있다.
따라서 협회는 기존 규정 재검토는 공증 활동 범위 확대 때문이 아니라 새로운 거래 구조에 부합하는 대체 메커니즘 마련 필요성 때문이라고 지적했다. 원칙적으로 절차가 존재한다는 이유만으로 유지해서는 안 되며, 단순히 절차 수를 줄이기 위해 폐지해서도 안 된다.
거래 위험이 낮거나, 위험이 효과적으로 통제되고 데이터로 뒷받침되며, 책임 주체가 명확한 경우에는 공증 의무화 폐지가 합리적이다.
반면, 토지·주택 등 거래 금액이 큰 고위험 거래에는 모든 당사자의 안전을 보장할 수 있는 충분히 강력한 안전장치가 필요하다. 프로젝트 정보, 계약, 거래 상태의 정확성에 대한 모든 당사자의 책임이 명확히 규정되어야 한다.
