세계적인 부동산 컨설팅 업체인 존스 랑 라살(JLL)의 연구에 따르면, 현재 오피스 빌딩의 약 65%가 2030년까지 업그레이드가 이뤄지지 않을 경우 노후화 위험에 직면할 것으로 나타났다. 이는 기존 자산의 재정립과 새로운 가치 창출을 위한 도전이자 기회로 평가된다.
JLL이 호찌민시와 하노이에서 집계한 바에 따르면, 오피스 총 공급량은 약 410만㎡에 달하며, 이 중 A급 오피스는 33%에 불과하다. 주목할 점은 A급 공급의 약 65%가 국제 친환경 인증을 획득했으며, 대부분이 개발 초기 단계부터 친환경 기준을 적용했다는 점이다.
이러한 변화는 기존 자산군, 특히 10~20년 전에 개발된 빌딩들에게 적지 않은 도전을 안기고 있다. 많은 빌딩이 여전히 우수한 입지와 건축 품질을 자랑하지만 일부 자산은 비효율적인 기계·전기 시스템, 높은 에너지 소비, 최신 기준에 미치지 못하는 실내 공기질, 건강 및 사용자 경험을 위한 편의시설 부족 등 한계를 드러내고 있다. 기업들이 점차 ESG(환경·사회·지배구조)를 경영 전략의 중심에 두면서 업그레이드를 마친 빌딩과 아직 전환하지 않은 자산 간의 경쟁 격차는 더욱 벌어질 전망이다.
하지만 이는 단순히 노후 빌딩을 새로운 공급으로 대체하는 이야기가 아니다. 실제로 많은 기존 자산은 도심 입지, 교통 연결성, 안정적인 임차인 커뮤니티 등 대체 불가능한 강점을 보유하고 있다. 적절한 업그레이드 전략을 통해 이들 빌딩은 시장의 새로운 성장 주기에서도 충분히 경쟁력을 유지하며 재정립될 수 있다.
구체적으로 JLL이 자문한 프로젝트 사례에 따르면, 전략적으로 방향성을 갖춘 업그레이드 투자(통상 자산 총가치의 1~7% 수준)를 통해 건물주와 임차인은 장기적으로 운영비를 절감할 수 있으며, 그 절감 효과는 초기 투자액을 훨씬 상회하는 것으로 추정된다.
ESG는 추가 비용이 아니라 자산 가치를 보호하고 높이는 투자다. 많은 소유주들이 ESG 업그레이드가 비용 부담이라고 생각하지만 실제로 성공적인 프로그램은 고효율 HVAC 시스템, LED 조명, 스마트 관리 플랫폼, 실내 공기질 개선, 물 소비 최적화, 건강 편의시설 업그레이드 등 직접적인 효과가 있는 항목에 집중한다.
스테파니 딘 JLL 베트남의 프로젝트 관리 및 개발 이사는 “ESG가 오피스 시장의 새로운 기준을 만들고 있다. 과거에는 많은 소유주들이 빌딩 업그레이드를 신중히 따져야 할 비용으로 여겼다”고 말했다.
스테파니 딘 씨는 “오늘날 우리는 완전히 다른 그림을 보고 있다"며 "에너지 효율, 사용자 건강, 운영 기술에 적극 투자하는 빌딩이 임차인을 더 잘 유치하고 임대료를 더 높게 유지하며, 장기적으로 자산 가치를 보호할 수 있다"고 했다. 그러면서 "호찌민시의 많은 기존 빌딩에 있어 이는 자산을 재정립하고 새로운 경쟁 우위를 창출할 수 있는 기회”라고 강조했다.
JLL의 연구에 따르면, 명확한 탄소 저감 로드맵을 갖춘 빌딩은 그렇지 않은 자산에 비해 임대료가 15~30% 더 높게 형성된다. 호찌민시의 메린 포인트 타워와 엠플라자, 빈컴센터타워 등 최근 업그레이드를 마친 빌딩들의 성공은 이러한 변화의 흐름을 잘 보여준다. 업그레이드 이후 이들 프로젝트는 임차인들로부터 긍정적인 반응을 얻었으며, 이는 자산 품질과 ESG 혜택에 대한 임차인들의 관심이 높아지고 있음을 반영한다.
JLL은 기술, 금융, 제약, 전문 서비스 기업들이 친환경 인증, 에너지 소비 모니터링, 넷제로 목표 지원이 가능한 공간을 우선적으로 선택하고 있다고 밝혔다. 이러한 트렌드는 대부분의 글로벌 기업이 2050년까지 탄소 순배출 제로를 약속한 데서 비롯된다. 특히 Scope 3 등 포괄적 감축 요구로 인해 기업들은 친환경 부동산 선택의 시급성을 인식하고 있다.
스테파니 딘 이사는 “시장 변화 중 가장 큰 부분 중 하나는 ESG가 임대인과 임차인 간의 관계를 상생 협력 모델로 바꿔놓았다는 점”이라고 설명했다. 이어 “과거에는 임대인은 수익 극대화, 임차인은 비용 최적화에 집중했지만 이제는 ESG를 통해 양측 모두 목표를 달성할 수 있다"며 "임대인은 더 높은 입주율, 임대료, 자산 가치 보전을, 임차인은 더 낮은 운영비, 더 나은 환경, 탄소중립 이행을 얻을 수 있다"고 했다. 그러면서 "진정한 윈윈 시나리오"라고 했다.
오피스 시장이 새로운 경쟁 국면에 진입한 가운데 기존 빌딩의 업그레이드는 더 이상 방어적 선택이 아니라 장기 성장 전략으로 자리 잡고 있다. 오늘날부터 적극적으로 전환에 나서는 빌딩이 차세대 임차인 수요에 가장 잘 대응하고 임대인과 임차인 모두에게 지속 가능한 이익을 창출할 수 있을 것이다.
