사회주택, 부담 가능한 주택, 그리고 실수요를 충족하는 프로젝트에 우선적으로 자금을 공급하는 한편, 투기성이 높은 부문으로 유입되는 자금 흐름은 철저히 통제돼야 한다. 일부 은행들이 주택 구입 대출금리를 인하하고 고정금리 적용 기간을 연장하면서 안정적인 주거를 원하는 사람들에게 더 많은 기회가 열리고 있다.
대출금리 부담 완화...이용자들 '숨통'
주택담보대출 금리가 한동안 비교적 높은 수준을 유지하다가 8월 말과 9월 초부터 시장에 보다 긍정적인 신호가 나타나기 시작했다. 일부 은행들은 새로운 신용대출 프로그램을 도입하며 금리를 인하하거나 고정금리 적용 기간을 연장했다. 베트남 은행간시장연구협회(VIRA)에 따르면 9월 첫째 주말 거래에서 대부분의 단기물 은행 간 금리가 하락했다.
같은 시기 베트남 중앙은행(SBV)은 공개시장운영을 통해 5조 6,300억 동을 순유동성을 공급함으로써 신용기관들이 자금원을 조절할 수 있는 보다 유리한 여건을 조성했다.
우대금리는 개인 고객에게 적용되는 일반 부동산 대출금리보다 연간 최대 1%포인트까지 낮을 수 있다. 대출 기간은 최장 35년이며 차주의 조건과 신용 정도에 따라 주택 가치의 최대 100%까지 대출이 가능하다.
그러나 일부 은행들의 대출 정책 조정이 주택담보대출 금리 전반의 하락을 의미하는 것은 아니다. 전문가들에 따르면 실제 대출 조건은 대출 기간과 차주의 신용 정도, 담보, 그리고 각 고객과 연관된 리스크 수준에 따라 달라진다.
특히 많은 전문가는 ‘변동금리’ 문제에 주목하며 대출 계약 체결 시 제시되는 우대금리만을 보고 대출을 받아서는 안 된다고 경고했다. 많은 대출 상품은 처음 6~24개월 동안만 낮은 금리를 적용한 뒤 기준금리에 가산금리를 더한 '변동금리' 체계로 전환된다. 금리 수준이 변동할 경우 매월 부담해야 하는 원리금 상환 의무가 대폭 증가할 수 있다. 따라서 주택 구매자는 부동산 가치의 약 30~40% 수준으로 차입을 제한하고 월 총 부채 상환액이 소득의 약 40%를 초과하지 않도록 관리해야 한다.
신용은 필요한 곳에 공급돼야
베트남 중앙은행의 데이터에 따르면 6월 말 기준 부동산 부문 대출 잔액은 5,100조 동을 넘어섰다. 이는 2025년 말 대비 8.3% 증가한 규모로 경제 전반의 총 신용 잔액의 약 25.5%를 차지했다. 특히 부동산 부문 대출 잔액의 94%는 중·장기 대출로 2025년 말 대비 8.1% 증가했다.
한편, 보다 세부적으로 살펴보면 베트남 건설부가 발표한 2026년 2분기 주택 및 부동산 시장 보고서에서 6월 30일 기준 부동산 경영 활동에 대한 대출 잔액은 2,520조 동을 넘어선 것으로 나타났다. 이는 1분기 말 대비 284조 700억 동(12.71%) 증가한 규모다. 또 아인 훙 Refi의 대표이사 겸 베트남 재정고문 커뮤니티의 전문가는 실제 시장 수요를 평가할 때 이 점을 주목해야 한다고 지적했다. 현재 부동산 신용의 증가는 국민의 주택 구입 대출 수요보다는 기업과 개인의 부동산 경영 활동에 집중되고 있기 때문이다.
이러한 수치는 중·장기 자본 조달 채널이 균형 있게 발전하지 못한 상황에서 부동산 부문이 여전히 은행 자금에 크게 의존하고 있음을 보여준다. 따라서 문제는 '신용 밸브'를 열고 닫는 것이 아니라 자금이 어느 부문으로 투입되느냐 하는 점이다. 이러한 방향은 베트남 중앙은행의 관리 정책에 명확히 반영돼 있다. 올해 5월 29일 자 공문 제4551/NHNN-CSTT호에 따르면 2026년에는 신용기관들이 부동산 부문 신용 증가율을 평가할 때 사회주택, 산업단지 및 수출가공구역에 대한 대출 잔액 중 2025년 말 수준을 초과한 증가분을 부동산 신용에 포함하지 않아도 된다.
이러한 메커니즘은 사회복지와 생산 활동을 지원하는 부문에 추가적인 자금 공급 여력을 제공하지만 부동산 신용 전반에 대한 통제가 완화된다는 의미는 아니다. 베트남 중앙은행 예측·통계·통화금융안정국의 다오반하 부국장은 현재의 과제가 단순히 자금 흐름을 원활하게 하는 데 그치는 것이 아니라, 더 중요한 건 실질적인 가치를 창출하는 분야에 자원을 배분하는 것이라고 밝혔다.
비엣콤은행 관계자는 시장을 장기적인 관점에서 바라볼 때 부동산 부문이 여전히 회복할 기반을 갖추고 있다고 보면서도 특히 투기성이 높은 부문에 대해서는 엄격한 통제가 계속될 것으로 전망했다. 한편 군대은행(MB)의 팜 느 아인 은행장은 비교적 빠른 성장기를 거친 뒤 시장이 둔화하는 현상도 긍정적으로 볼 수 있다고 밝혔다. 특히 법적 장애 요인을 해소하기 위한 정책들이 시행되고 있다는 점에서다.
이에 따라 은행권도 부동산 부문에 대한 신용 공급을 더욱 신중하고 선별적으로 운용하고 있다.
