베트남은 아시아에서 가장 빠르게 개선되고 있는 시장 중 하나로, 2024년부터 2026년까지 글로벌 투명성 개선 부문에서 세계 상위 10위 안에 올랐다.
2020년 이전 ‘저투명성’ 등급에서 현재 ‘준투명성’ 등급으로 상승한 것이다. 이러한 진전은 외국인 투자 급증과 맞물려 2026년 1~7월 외국인 직접투자(FDI) 유치액이 지난 10년래 최고치인 381억 달러로 직전년도 전체 실적에 근접했다. 베트남이 아시아-태평양 지역에서 가장 매력적인 투자처 중 하나임을 다시 한 번 입증하는 대목이다.
베트남은 특히 2024~2025년 전면적인 법률 개혁이 견고한 토대를 마련했다. 인프라 개발 기반을 강화하기 위해 광범위한 입법 개정으로, 이 과정에서 데이터 부족, 외국인 소유권 관련 복잡한 규정 등 오랜 과제가 해소됐다.
또한, 평가 격차는 시장 발전을 촉진할 기회로 작용하고 있다. 이에 대해 JLL은 베트남의 투명성 제고를 위한 6대 핵심 과제로 ▲토지 공부의 디지털화 완성 ▲전국 통합 부동산 등기 시스템 구축 ▲국제 부동산 평가 기준(IPMS) 도입 ▲상업용 부동산 신용시장 데이터 공개 ▲마스터플랜 및 투명한 데이터베이스와 연계된 친환경 건축 인증 촉진 ▲상장기업의 공시 요건 강화 등을 제시했다.
JLL의 2026년 글로벌 부동산 투명성 지수(GRETI) 보고서에 따르면, 베트남은 조사 대상 88개국 중 50위(투명성 점수 3.15)로 ‘준투명성’ 등급을 유지했다.
특히 베트남은 2024~2026년 조사에서 투명성 점수 개선 폭이 가장 큰 세계 10대 시장에 포함됐다. GRETI는 JLL과 라살(LaSalle)이 공동 개발·관리하는 격년제 보고서로 2026년은 1999년 첫 발간 이후 14번째 판이다.
이 지수는 ▲부동산 성과 측정(25%) ▲규제 및 법률 환경(23.5%) ▲시장 기초(16.5%) ▲거래 절차(15%) ▲상장차량 거버넌스(10%) ▲지속가능성(10%) 등 6개 부문, 256개 기준에 따라 88개 시장을 평가한다. 이는 전 세계 투자자, 대출기관, 임차인들에게 투자 위험과 기회를 가늠하는 지침이 된다.
JLL에 따르면, 올해 조사에서 아시아-태평양 지역이 가장 큰 개선세를 보였으며, 세계 10대 개선 시장 중 절반을 차지했다. 인도, 베트남, 한국, 호주, 태국 등이 대표적이다. 이러한 개선은 최근 12개월간 역내 국경 간 투자 흐름의 강한 회복을 이끌었고, 베트남을 포함한 여러 시장에서 직접투자 거래 규모가 사상 최고치를 기록했다.
JLL과 라살의 자료에 따르면, 베트남은 2020년 이전까지 ‘저투명성’ 시장으로 분류됐다. 당시 시장 데이터 부족과 복잡하고 불명확한 법적 틀이 외국인 투자자의 부동산 소유권 확보에 큰 장애물로 작용했다. 2016년 환태평양경제동반자협정(TPP) 가입과 국가 부동산 데이터베이스 구축 제안이 첫 전환점이 됐다. 이는 국제 기준과 개혁에 대한 베트남의 의지를 보여준 것으로 평가된다.
2020년 이후 베트남은 ‘준투명성’ 등급으로 진입했으며, 특히 2024년은 법률 체계 완성에 집중한 ‘기초 구축 단계’로 평가된다. 개정 토지법, 주택법, 부동산사업법이 시행됐고, 신설된 가격법은 감정평가사가 전문 자격증을 보유하고 평가 내역을 검증 가능하게 관리하도록 의무화했다. 또한 부동산 거래는 은행 시스템을 통해 이뤄지도록 규정됐다.
2026년에는 주택 및 부동산 시장 정보시스템·데이터베이스 개발·관리·운영에 관한 시행령 제357/2025/ND-CP호가 공식 발효돼 2026년 말까지 국가 토지 데이터베이스 완성을 목표로 하고 있다. 부동산 분야에서 지속가능한 개발 관행 도입도 확대되고 있다.
레 티 후옌 짱 JLL 베트남 대표는 인민신문과의 인터뷰에서 “GRETI 2026에서 베트남이 세계 투명성 개선 상위 10대 시장에 포함된 것은 수년간의 꾸준한 노력의 결실”이라고 밝혔다.
짱 대표는 “2012년 이후 우리는 시장이 초기 단계를 넘어 훨씬 견고한 기반을 다지는 과정을 목격했다"며 "특히 2025년 이후 법률 체계 개선, 행정절차 간소화, 경제 정책 방향 등 전방위적 개혁이 본격화되면서 등록 외국인직접투자(FDI) 총액이 지속적으로 증가하는 등 가시적 성과가 나타나고 있다"고 말했다. 특히 2026년 1~7월 등록 FDI는 381억 달러로, 2025년 연간 실적에 근접하며 10년 만에 최고치를 기록했다며 이는 베트남이 아시아-태평양 지역에서 가장 매력적인 투자처 중 하나임을 보여주는 가장 명확한 증거라고 강조했다.
JLL 보고서는 투명성과 부동산 가치평가 정확성 간의 명확한 상관관계도 지적했다. 보 반 흐우 프억 JLL 베트남 가치·리스크 자문본부장은 베트남 시장 상황을 구체적으로 분석하며, “시장 정보가 공개 데이터보다 경험과 설문조사에 더 의존할 경우, 정보수집의 비용, 가치평가 소요시간, 법적 리스크가 투명성이 높은 시장보다 훨씬 높다”고 설명했다.
프억 본부장은 “토지 기록의 점진적 디지털화, 전국 통합 부동산 등기 시스템 구축, IPMS 등 국제 평가 기준 도입이 이러한 격차를 좁히고 평가 결과의 신뢰성을 높이며, 국제 투자자의 시장 신뢰를 강화하는 핵심 요인이 될 것”이라고 말했다.
JLL은 “글로벌 경제 및 지정학적 불확실성이 커지는 가운데, 부동산 시장의 투명성은 투자자에게 그 어느 때보다 중요해졌다”며, “인공지능(AI) 도입, 구조적 성장 부문으로의 자본 재배치, 안정적 에너지 공급 확보, 신용시장 투명성 등 다양한 요인이 전 세계 투자 의사결정 방식을 변화시키고 있다”고 덧붙였다.
