부동산 컨설팅업체 Savills 베트남의 2025년 산업용 부동산 전망에 따르면 전자상거래와 데이터센터, 첨단 제조업이 핵심 성장 동력으로 부상하며 시장의 발전 경로를 직접적으로 형성하고 있다.
전자상거래-현대식 물류창고 수요 견인
전자상거래의 급속한 확장은 산업용 부동산, 특히 물류 및 창고 부문에 대한 수요에 직접적인 영향을 미치고 있다. Savills에 따르면, 베트남의 전자상거래 시장은 2025년 260~280억 달러에 이를 것으로 전망된다. 2025년 1~9월에만 Shopee, TikTok Shop, Lazada, Tiki 등 4대 플랫폼의 총 거래액은 116억 2,000만 달러로, 전년 동기 대비 34.4% 증가했다.
보고서는 또한 2025년 상반기에 7,000개 이상의 신규 판매자가 시장에 진입해 경쟁이 더욱 치열해졌음을 지적했다. 이러한 상황에서 각 플랫폼은 시장 점유율 확대에서 운영 효율성 극대화로 전략을 전환하고 있으며, 창고 및 주문 처리 시스템이 핵심 역할을 하고 있다.
이러한 추세는 풀필먼트 센터, 기술 통합 창고, 신속 배송 시스템 등 현대적 물류 모델에 대한 수요를 견인하고 있다. 호찌민시, 하노이 및 주요 산업 벨트 인근의 산업단지들이 뚜렷한 수혜를 받고 있으며, 기업들은 배송 시간 단축과 라스트마일 비용 최적화를 우선시하고 있다.
반도체 산업, 조립 넘어 고부가가치 분야로 확장
베트남의 반도체 산업은 규모와 가치사슬 내 깊이 모두에서 확장 국면에 진입했다. 2024년 말 승인된 국가 반도체 전략은 베트남을 글로벌 공급망에서 보다 핵심적인 위치로 끌어올리는 것을 목표로 하고 있으며, 단순 조립·테스트에서 첨단 패키징, 칩 설계, 일부 제조 분야로의 진출을 추진하고 있다.
2023~2025년 사이 베트남은 반도체 및 고부가가치 전자 분야에서 116억 달러의 신규 투자를 유치했다. 이 중 조립 및 테스트 부문만 해도 약 30억 달러의 등록 자본이 유입되었으며, 다수의 주요 투자자가 참여했다.
동시에 정부는 2024~2030년 반도체 산업 발전에 10억 5,000만 달러, 인력 양성에 6억 7,000만 달러를 배정했다. 2026년에는 베트남 최초의 칩 생산 공장이 가동을 시작할 예정이어서 중대 이정표가 될 전망이다.
이러한 확장은 표준 공장 공간뿐만 아니라 대규모 부지, 안정적인 기술 인프라, 신뢰할 수 있는 전력 공급, 연구개발 시설 등 산업용 부동산에 대한 새로운 수요를 창출하고 있다. 이에 따라 기존 산업단지 모델을 대체하는 특화 산업 클러스터가 형성되기 시작했다.
전기차 및 공급망, 새로운 수요 창출
반도체와 더불어 전기차(EV) 산업도 산업용 부동산의 주요 성장 동력으로 부상하고 있다. 보고서에 따르면, 베트남의 전기차 시장은 2025년 약 32억 달러에 달했으며, 정책적 인센티브, 내수 수요, 소비자 행동 변화가 이를 뒷받침하고 있다.
특히 2025년 상반기에는 배터리 전기차가 전체 신차 판매의 42%를 차지해, 세계적으로도 매우 높은 비율을 기록했다. 이 같은 추세는 부품, 배터리, 전자 등 국내 제조 공급망 전반에 강력한 파급 효과를 불러일으키고 있다.
전기차 산업의 성장은 조립 공장뿐만 아니라 부품 제조부터 물류, 기술 서비스까지 공급망 통합이 가능한 산업단지에 대한 수요도 함께 증가시키고 있다. 제조 거점, 항만, 주요 산업 벨트 인근의 산업지구들이 뚜렷한 수혜를 입고 있다.
데이터센터, 산업용 부동산과 디지털 인프라 연결
Savills 보고서는 또한 인공지능, 클라우드 컴퓨팅, 데이터 서비스 수요 증가에 대응하기 위한 베트남의 디지털 인프라 개발 가속화도 강조했다. 이는 기술 인프라와 연결성이 뛰어난 지역을 중심으로 산업용 부동산에 새로운 수요층을 형성하고 있다.
2025년 기준 베트남에는 총 524.7MW 용량의 41개 데이터센터가 운영 중으로, 전년 대비 큰 폭의 증가세를 보였다. 2030년에는 용량이 950MW에 이를 것으로 전망된다. 2025년 가동 예정인 Asia Direct Cable 해저 광케이블도 국제 연결성을 크게 강화할 것으로 기대된다.
데이터센터는 기존 공장과는 전혀 다른 요건을 요구한다. 안정적인 전력 공급, 특화된 기술 인프라, 장기 확장성 등이 필수적이기 때문에, 이 부문은 해당 기준을 충족할 수 있는 소수의 산업단지에 집중되고 있으며, 시장 세분화가 더욱 심화되고 있다.
보고서는 또한 시장이 산업별, 산업단지별 역량에 따라 계속 차별화될 것이라고 지적했다. 전자상거래, 데이터센터, 첨단 제조업 등 특정 수요를 충족할 수 있는 프로젝트가 임차인 유치에서 뚜렷한 우위를 점할 전망이다.
2026년 이후 주요 인프라 프로젝트가 완공되고, 반도체·데이터센터·전기차·지속가능성 요건이 지속적으로 확대됨에 따라, 베트남은 규모와 품질이 조화를 이루는 새로운 성장 사이클에 진입하고 있다.
