메가시티의 당면 과제가 된 사회주택
10년이 넘는 기간 동안 여러 번의 전세 이사를 거듭한 끝에도, 빈흥화 지역에 거주하는 응오딘꽌과 쩐티짬 부부는 아직도 내 집 마련의 꿈을 이루지 못하고 있다. 두 사람 모두 한 회사에서 회계사로 일하며 월 합산 소득이 약 2,500만 동에 이르지만, 생활비를 제하고 나면 매달 700만 동 정도밖에 저축할 수 없다. 자녀가 없을 때는 그럭저럭 버틸 만했지만, 두 아이를 낳은 이후로는 부담이 더욱 커졌고, 주택 가격은 계속 오르고 있다. 이들의 내 집 마련 꿈은 점점 더 멀어지고 있다.
호찌민시의 수백만 노동자들이 이들 부부와 비슷한 상황에 처해 있다. 응우옌반하이 호찌민시 노동연맹 상임위원은 20만 명의 노동자를 대상으로 한 설문조사에서 무려 95%가 사회주택 구입을 희망한다고 밝혔다. 그러나 월 소득이 1,000만~1,500만 동에 불과한 이들이 아파트를 마련하려면 평균 20년간 저축해야 하며, 그마저도 다른 변수는 고려하지 않은 수치다.
팜빈안 호찌민시 개발연구원 부원장은 “사회주택은 사회복지 차원의 의미뿐 아니라 도시 거버넌스와 노동시장 안정의 중요한 요소이며, 도시의 지속가능한 발전 전략에서 떼려야 뗄 수 없는 부분”이라고 강조했다. 통계에 따르면 2021~2025년 동안 시는 약 1만8,000호의 사회주택을 공급했으나, 실제 노동자 수요에 비하면 매우 미미한 수준이다.
사회주택은 사회복지적 의미뿐 아니라 도시 거버넌스와 노동시장 안정의 중요한 요소이며, 도시의 지속가능한 발전 전략에서 떼려야 뗄 수 없는 부분입니다. 통계에 따르면 2021~2025년 동안 시는 약 1만8,000호의 사회주택을 공급했으나, 실제 노동자 수요에 비하면 매우 미미한 수준입니다.
팜빈안 호찌민시 개발연구원 부원장
정부가 2025~2030년까지 100만 호의 사회주택 건설을 추진하는 가운데, 호찌민시는 전국 목표의 20%에 해당하는 19만9,400호 건설 목표를 부여받았다. 그러나 2025년 말 기준으로 시가 완공한 사회주택은 1만3,000호를 조금 넘는 수준에 불과하다. 이에 따라 2026~2030년 사이에 16만4,000호 이상을 추가로 공급해야 목표 달성이 가능하다. 이는 여전히 많은 난관과 미해결 과제가 남아 있는 상황에서 큰 도전이다.
사회주택 분야의 오랜 투자자인 레후응이아 레탄(Le Thanh)사 대표 겸 호찌민시 부동산협회 부회장은 사업 추진 과정에서의 여러 어려움을 지적했다. 예를 들어, 사업자들은 프로젝트 추진 과정에서 잠재적 위험이 많아 선뜻 나서지 못하고 있다. 복잡한 행정절차, 높은 자본 조달 비용, 가용한 청정 토지 부족 등으로 인해 많은 프로젝트가 재정적 위험에 직면해 있다.
행정절차의 예로, 응이아 대표는 “시가 사회주택 사업 추진을 위한 7단계 절차를 마련해 132일 내 완료하도록 했지만, 실제로는 이 기한을 맞추기 어렵다. 조건이 좋은 경우에도 700일 이상이 소요된다”고 밝혔다.
자금 조달 측면에서도, 사회주택에 145조 동 규모의 6.1% 우대금리 대출 패키지가 지원되고 있지만, 실제 시장 금리는 여전히 높다. 손실을 우려한 은행들이 대출을 꺼리고, 기업이 상업대출을 신청해도 ‘대상자 부적합’ 우려로 승인받지 못하는 경우가 많다. 기업들은 사회주택 개발에 적극 협력할 의지가 있지만, 투명하고 개방적인 제도적 기반이 필요하다. 이는 기업들이 안심하고 사업을 추진할 수 있는 중요한 정책적 토대다.
2030년까지 약 20만 호의 사회주택 공급 목표 달성을 위해, 호찌민시는 강력한 대책을 잇따라 시행하고 있다. 팜민만 시 건설국 부국장은 “2040년까지 사회주택 건설을 위한 토지 확보 계획을 마무리할 예정이며, 약 2,000헥타르의 토지를 확보해 2026년 이후 연간 2만8,500호 공급 목표를 달성할 것”이라고 밝혔다. 시는 근로자들이 급여에서 정기적으로 적립해 주택을 구입할 수 있도록 주택저축기금 모델도 검토 중이다. 제재 방안으로는, 사회주택 사업이 지연될 경우 상업용 주택 분양 절차를 진행할 수 없으며, 장기 지연 시에는 사업 및 토지 자체가 회수될 수 있다. 이 밖에도 행정개혁과 기업 투자 참여 촉진을 위한 제도 개선이 지속적으로 추진될 예정이다.
분양형 사회주택 개발과 함께, 시는 2024년 5월 24일자 서기국 지시 34-CT/TW에 따라 사회주택 및 향후 주택정책 방향에 대한 연구와 실행도 병행하고 있다.
레호앙쩌우 호찌민시 부동산협회 회장은 “주택정책의 패러다임을 다양화, 특히 임대주택 모델 확대 쪽으로 전환해야 한다”고 강조했다. 국가는 임대주택 개발을 지원하는 정책을 도입해 근로자들에게 저렴한 주거 공급원으로 삼아야 한다는 것이다. 자원 동원을 위해 호찌민시 노동연맹이 임대 및 분양형 주택 개발에 사회적 자원을 연계하는 역할을 맡았으며, 특히 임대주택에 중점을 두고 있다. 시 지도부는 관련 기관에 주택 구매 및 임대 수요 조사를 지시해 각 집단별 맞춤형 지원책을 마련할 방침이다.
사회주택이 지속적으로 발전하려면, 베트남은 각 부처와 기관이 모두 참여하는 전문 기관을 설립해 이 분야에 집중해야 합니다. 추진 과정도 표준화해 법적 절차, 진행, 가격 책정에서 일관성과 공정성을 확보해야 합니다. 건설부는 표준 주택 및 아파트 설계를 제시해 승인 및 설계 비용을 줄일 수 있습니다. 또한, 수혜자와 투자자를 위한 금융 및 지원 정책도 적절한 우대정책을 통해 편리하게 제공되어야 합니다.
응우옌홍하이 개발기술주식회사 대표
싱가포르의 사례를 언급하며, 응우옌홍하이 개발기술주식회사 대표는 “싱가포르 인구의 80% 이상이 주택개발청이 건설한 아파트에 거주한다”고 설명했다. 싱가포르의 사회주택 성공은 장기적이고 일관된 전략의 결과로, 이들 주택단지는 체계적으로 계획되고, 각종 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 필요한 이들이 쉽게 금융지원을 받을 수 있도록 제도화되어 있다.
사회주택이 지속적으로 발전하려면, 베트남은 각 부처와 기관이 모두 참여하는 전문 기관을 설립해 이 분야에 집중해야 한다. 추진 과정도 표준화해 법적 절차, 진행, 가격 책정에서 일관성과 공정성을 확보해야 한다. 건설부는 표준 주택 및 아파트 설계를 제시해 승인 및 설계 비용을 줄일 수 있다. 또한, 수혜자와 투자자를 위한 금융 및 지원 정책도 적절한 우대정책을 통해 편리하게 제공되어야 한다.
사회주택은 현재 호찌민시의 전략적 과제로, 메가시티로 도약하는 현 시점에서 그 중요성이 더욱 커지고 있다. 이는 지속가능한 사회복지 정책 실현뿐 아니라, 노동생산성 유지 및 향상, 투자 유치, 그리고 두 자릿수 경제성장 목표 달성을 위한 기반이 된다.
