자금 흐름 차단에 기업 활동 둔화
금리 상승세와 베트남 중앙은행(SBV)의 규제 조치에 따른 신용 한도 관리로 인해 많은 부동산 기업들이 심각한 현금 흐름 위기에 직면하고 있다. 대출 접근이 어려워지면서 수많은 프로젝트가 지연되거나 아예 중단되는 사례도 발생하고 있다. 레 호앙 쩌우 호찌민시 부동산협회 회장은 “부동산 신용 성장률을 경제 전체 수준을 넘지 않도록 제한하는 정책이 많은 기업에 어려움을 주고 있다”며 “계약 자금 집행이 제때 이뤄지지 않고, 기존 대출도 차질을 빚고 있다”고 지적했다.
시장 구매력 역시 영향을 받고 있다. 레탄사의 레 후우 응이아 대표는 “2,000억 동 규모의 사회주택 프로젝트가 기초공사를 마쳤지만, 대출 확보가 어려워 정체될 위기에 처했다”고 밝혔다. 연 6.1% 금리, 최대 20년 만기의 14조5,000억 동 규모 우대 신용 패키지가 마련되어 있지만, 기업들은 실제로 접근하기가 매우 어렵다고 고충을 토로한다. 특히, 상업용 주택 금리로 대출을 요청했을 때도 은행은 ‘대상 그룹이 맞지 않는다’는 책임 문제를 들어 거절했다.
사회주택뿐 아니라 산업용 부동산 기업들도 상당한 압박을 받고 있다. 쩐 비엣 아잉 SCC 투자 주식회사(SCCI) 대표이사는 “400헥타르 규모의 산업단지 개발에는 막대한 자본과 긴 회수 기간이 필요하지만, 현재 신용이 다른 부동산과 묶여 별도의 메커니즘이 없다”고 지적했다. 그러면서 “큰 변동이 발생하면 공급망이 붕괴되고, 고객들은 계약 체결을 미루며, 기업들은 더 큰 어려움에 직면한다"며 "신용을 과도하게 조이면 병목현상이 발생하고, 반대로 완화하면 위험이 커지는 만큼 자금 흐름이 올바르게 유도돼야 한다”고 강조했다.
금리 변동은 기업과 주택 구매자 모두에게 직접적인 영향을 미치고 있습니다. 대부분의 사람들은 주택 가치의 70%까지 대출을 받아야 하므로, 금리가 우대 수준(6~7%)에서 13~14%로 오르면 재정 부담이 매우 커집니다. 그 결과 주택 수요가 감소하고 시장 거래가 둔화됩니다. 기업들은 금융 비용 증가뿐 아니라 건설 자재 가격이 10~30% 상승해 투자 효율성도 떨어지고 있습니다.
응우옌 티 탄 흐엉 에라스랜드 부동산투자(주) 대표
시장 관점에서 응우옌 티 탄 흐엉 에라스랜드 부동산투자(주) 대표는 “금리 변동이 기업과 주택 구매자 모두에게 직접적인 영향을 미치고 있다”며 “대부분의 개인이 주택 가치의 70%까지 대출을 받아야 하므로, 금리가 우대 수준(6~7%)에서 13~14%로 오르면 재정적 압박이 극심해진다”고 설명했다. 그는 이로 인해 주택 수요가 줄고 거래가 정체된 상황에서 기업들은 금융 비용 증가와 함께 건설 자재 가격이 10~30% 상승해 투자 효율성이 저하되고 있다고 지적했다.
부동산은 단순한 독립 경제 부문이 아니라 건설, 자재, 인테리어, 운송, 금융, 관광 등 40여 개 산업의 ‘투입과 산출’ 역할을 한다. 따라서 이 시장의 변동은 경제 전반에 광범위한 파급 효과를 일으킨다.
주 반 하이 중앙주택정책부동산시장 중앙지도위원회 상임사무국 부국장에 따르면, 부동산은 GDP의 약 12%를 차지하며 ‘경제 조절자’ 역할을 한다. 실제로 2026년 초에는 부동산 프로젝트 공급 부족으로 건설 활동이 둔화됐다. 건축자재, 철강, 시멘트 기업들도 수요 감소로 연쇄적인 영향을 받고 있다.
쩐 시 남 호치민시 건설국 부국장은 “시장에 회복 조짐이 나타나고 2025년 매출이 약 2,700조 동, 2026년 1분기에는 1,040조 동에 달했지만, 여전히 높은 금리가 큰 장벽”이라며 “호찌민시 부동산은 한때 GRDP의 30~34%를 차지한 바 있다”고 강조했다.
조화로운 정책으로 자금 흐름 뚫어야
이 같은 어려움 속에서, 기업계와 전문가들은 각 부문 특성에 맞는 명확한 분류와 유연한 신용 정책이 필요하다는 데 의견을 모은다. 레 호앙 쩌우 회장은 “중앙은행이 현재 분기별이 아닌 연간 신용 한도를 은행에 배정하고, 필요시 신용 성장 한도를 완화해 경제 성장을 지원해야 한다”고 제안했다.
한편, 쩐 비엣 아잉 대표이사는 “산업용 부동산과 물류를 생산 동력과 연계된 우선 그룹으로 분리해야 한다”며 “용도별 신용 분류로 자금이 적절히 유입되고 위험도 제한하면서 생산도 촉진할 수 있다”고 했다. 기업들은 또한 사회주택 금리에 더 많은 유연성을 부여해 ‘신용 패키지는 있지만 대출은 불가능한’ 상황을 피하길 바란다. 금리는 부동산의 중장기 특성에 맞게 조정되어야 한다는 지적이다.
기업들은 은행 신용 의존도를 줄이고, 특히 회사채와 새로운 자금 조달 채널 등 자본시장을 발전시켜야 합니다. 이는 시장에 지속 가능한 자본원을 마련하는 장기적 해법이 될 것입니다.
응우옌 후우 후언 호찌민시 국제금융센터 집행위원회 부위원장
또 다른 관점에서, 응우옌 후우 후언 호찌민시 국제금융센터 집행위원회 부위원장은 “기업들은 은행 신용 의존도를 줄이고, 회사채와 새로운 자금 조달 채널 등 자본시장을 발전시켜야 한다”며 “이것이 시장에 지속 가능한 자본원을 마련하는 장기적 해법”이라고 강조했다.
이와 같은 견해를 공유한 경제 전문가 후인 탄 디엔 박사는 “통화, 신용, 재정 정책이 동기화되어야 한다”며 “특히 재정 정책이 투기 억제와 시장 안정화에 기여해 통화 정책의 부담을 줄일 수 있다”고 강조했다.
